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Sozietät Beier & Beier Rechtsanwaltskanzlei
Oslebshauser Heerstraße 20
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.Mietrecht - Mietmängel und Mietminderung
 
     
 
 
da mihi factum, dabo tibi ius (Gib mir die Tatsachen, ich werde dir das Recht geben)
 
 
 
 
Sozietät Beier & Beier
 
     
 

Hinweis:
Letzte Änderung 02.12.2012 22:21 Uhr

Bei den angegebenen Entscheidungen handelt es sich u.U. um Einzelfälle, die nicht exakt auf andere Fälle angewendet werden können. Die Entscheidungen stellen daher lediglich eine Orientierungshilfe dar.

Rechte des Mieters bei Mängeln in der Mietwohnung

Nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Die Mietsache ist in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, stellt sich die Frage, welche Rechte der Mieter gegenüber dem Vermieter hat.

Grundvoraussetzung neben dem Bestehen eines wirksamen Mietvertrages ist zunächst das Vorhandensein eines Mangels i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

Ein solcher liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand nachteilig abweicht und deren Tauglichkeit zu dem von den Vertragspartnern vereinbarten Gebrauch aufhebt oder mindert

Prütting/Wegen/Weinreich/Feldhahn BGB, 6. Aufl. 2011, § 536 Rn. 7.

Beispielsweise kann ein Mieter erwarten, dass die Klingel- und Gegensprechanlage im Haus funktioniert, da diese eine unkomplizierte Kontaktaufnahme zwischen dem Besucher an der Haustür und den sich in der Wohnung befindlichen Personen ermöglicht. Ein Defekt derselben stellt somit einen Mangel dar i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB

vgl. LG Köln, Urt. v. 15.08.2007 – 10 S 333/06, zitiert nach juris; LG Berlin, Urt. v. 14.09.2006 – 62 S 90/06, Grundeigentum 2006, 1407.

Als weitere Voraussetzung neben dem Mangel muss grundsätzlich Verzug des Vermieters vorliegen. Insoweit ist der Mieter zunächst verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB) und zwar unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern. Dies kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Wenn der Mieter den Mangel nicht oder nicht unverzüglich anzeigt, kann er sich u.U. sogar schadensersatzpflichtig machen.

Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter gemäß § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB nicht berechtigt, die in § 536 BGB bestimmten Rechte geltend zu machen.

Warum ist es aber nun so, dass der Mieter den Mangel der Mietsache dem Vermieter zunächst anzeigen muss?

Dies liegt an der gesetzlichen Wertung im Mietvertragsrecht. Insoweit kommt dem Vermieter Vorrang bei der Beseitigung des Mangels zu. Er soll die Möglichkeit erhalten, die Mietsache daraufhin zu untersuchen, ob der behauptete Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht und auf welche Weise er beseitigt werden kann, und ggf. Beweise zu sichern. Diese Möglichkeit der Untersuchung und Beweissicherung verliert der Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung im Rahmen der Geltendmachung eines Anspruchs aus § 539 I BGB vor „vollendete Tatsachen“ gestellt wird

BGH NJW 2008, 1216, 1217; ebenso KG BeckRS 2009, 20229; Dauner-Lieb/Dötsch NZM 2004, 641, 645 f.; Lange ZGS 2009, 442, 443 f.; PWW/Feldhahn a.a.O. § 536 a Rn. 1.

Hat der Mieter dem Vermieter sodann den Mangel rechtzeitig angezeigt, stehen ihm grundsätzlich folgende Rechte zu:

Beseitigung des Mangels, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Der Mieter kann zunächst Beseitigung des Mangels verlangen.

Mietminderung gemäß § 536 BGB

Zudem kann der Mieter die Miete, die er gemäß § 535 Abs. 2 BGB an den Vermieter zahlen muss, wegen Mietminderung (§ 536 BGB) kürzen, sofern die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch wegen des Mangels nicht unerheblich beeinträchtigt ist.

Der BGH hat dazu ausgeführt:

"Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen

vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; BGH, Beschluss vom 11. Juni 1997 - XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF, Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO; BGH, Urteil vom 29. 2. 2012 - VIII ZR 155/11"

Der Mieter ist lediglich verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen (s.o.). Die Höhe der Minderung ist abhängig vom Einzelfall. Sie muss muss angemessen sein.

Zurückbehaltung der Miete

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, so kann der Mieter grundsätzlich (neben der Mietminderung) einen weiteren Teil der Miete einbehalten, sog. Druckzuschlag.

Das Zurückbehaltungsrecht / Druckzuschlag sollte zudem ausdrücklich gegenüber dem Vermieter erklärt werden.

Beachte: Nach h. M. ist die Berechtigung zur Zurückhaltung der Miete jedoch auf das ungefähr dreifache der geschätzten Reparaturkosten zu beschränken. Bei ganz geringfügigen Mängeln darf die Miete nicht zurückgehalten werden, vgl. § 320 Abs. 2 BGB.

Selbstvornahme/Aufwendungsersatz gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB

Das Recht zur Selbstvornahme und Aufwendungsersatz gewährt § 536 a Abs. 2 BGB dem Mieter nur, wenn entweder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten (Nr. 1) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache (Nr. 2) geboten ist.

1. Verzug gem. § 536 a II Nr. 1 BGB

Der Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung setzt grundsätzlich eine vorherige erfolglose Mahnung i.S.v. § 286 Abs. 1 BGB voraus. Eine solche kann ausnahmsweise lediglich dann entbehrlich sein, wenn besondere Gründe den sofortigen Eintritt des Verzugs rechtfertigen, § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB.

Erfasst sind namentlich solche Fälle, in denen nur durch sofortige Leistung erhebliche Nachteile von Rechtsgütern des Gläubigers abgewendet werden können

Staudinger/Emmerich BGB, Neubearbeitung 2011, § 536 a Rn. 16.

Es muss sich um eine unaufschiebbare Notmaßnahme handeln, wie bspw. die Reparatur eines Rohrbruchs, eines beschädigten Daches oder der Heizung im Winter

vgl. Staudinger/Emmerich a.a.O. § 536 a Rn. 35.

Dann ist regelmäßig auch nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB keine Mahnung erforderlich, um den Vermieter nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug zu setzen.

2. Notmaßnahme gem. § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB

§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt den Mieter zu Maßnahmen, die aufgrund der akuten Gefährdung der Mietsache keinen Aufschub mehr dulden. § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB hat insoweit den Vorteil, dass das Selbstvornahmerecht nicht von einem Vertretenmüssen des Vermieters (siehe § 286 IV BGB) abhängt, an dem es fehlt, solange der Vermieter von dem Mangel nichts weiß und nichts wissen kann.

Beachte: Liegen die Voraussetzungen der Selbstvornahme nicht vor, so kann der Mieter ausnahmsweise doch Ersatz seiner Aufwendungen nach §§ 539 Abs. 1, 683, 670 BGB verlangen, wobei diese Vorschriften eng auszulegen sind.

Beachte dazu jedoch: BGH, VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216:

"Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen."

Schadensersatz gemäß § 536a BGB

Entsteht dem Mieter durch den Mangel ein Schaden, so kann er diesen unter den Voraussetzungen des § 536 a Abs. 1 BGB ersetzt verlangen. Selbiges gilt bei einer verspäteten Mängelbeseitigung des Vermieters.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter bei Vorliegen eines Mangels in drei Fällen Schadensersatz verlangen:

- der Mangel hat schon bei Überlassung der Mietsache vorgelegen (§ 536 Abs. 1, 1. Alt. BGB, kein Verschulden erforderlich, da insoweit Garantiehaftung)

- der Mangel ist später aufgetreten und der Vermieter hat dies zu vertreten (§ 536 Abs. 1, 2. Alt. BGB, d. h. hier ist Verschulden erforderlich)

- der Vermieter kommt mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (§ 536 Abs. 1, 3. Alt. BGB, d. h. hier sind zusätzlich die Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 2, 286 BGB, insbesondere i. d. R. eine Mahnung durch den Mieter, zu prüfen)

Kündigung des Mietverhältnisses, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Sofern der Mangel erheblich ist und dem Mieter der Gebrauch der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht gewährt wird, kann der Mieter den Mietvertrag u.U. außerordentlich kündigen, § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB.

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 BGB und 536a BGB gemäß § 536b S. 1 BGB nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur dann zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig gem. § 536b S. 2 BGB verschwiegen hat.

 

Welche Rechte hat der Mieter?

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Allgemeines

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden,

BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 -. So bereits LG Saarbrücken, NZM 1999, S. 757.

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Berechnung der Mietminderung
=
Bruttomiete

 

Ferner steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter zur Durchsetzung seines Erfüllungsanspruchs gem. § 536 BGB beim Vorliegen von Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht / Leistungsverweigerungsrecht gem. § 320 BGB zu. Das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB erfüllt auf dieser Weise seinen Zweck, als Druckmittel zur Mangelbeseitigung zu dienen

BGHZ 127, 245, 253.

Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in diesem Fall bis zur Höhe des dreifachen Betrages der Mängelbeseitigungskosten,

LG Saarbrücken, NZM 1999, S. 757.

Beachte jedoch:

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern,

BGH, Urteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05.

 

Beim Vorliegen von Mietmängeln besteht ein Zurückbehaltungerecht

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Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt.

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Kein Verschulden des Vermieters erforderlich

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Die Geltendmachung einer Mietminderung ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Bei selbst verschuldeten Mietmängeln durch den Mieter ist die Mietminderung daher ausgeschlossen.

Ausgeschlossen ist eine Mietminderung zudem dann, wenn die Mietsache nur unerheblich beeinträchtigt ist,

vgl. LG Frankfurt/Main WM 2000, 79.

Als unerheblich ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so daß die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstößt,

BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02 - BGHReport 2004, 1615, 1616); BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03.

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Ausschluss der Mietminderung bei Verschulden des Mieters oder wegen Verstoßes gegen § 242 BGB

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Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen,

BGH, Urteil vom 16. 1. 2008 - VIII ZR 222/06.

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Beseitigung des Mangels ohne Wissen des Vermieters
=
Keine Kostenerstattung des Mieters ?

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Hat der Mieter die Miete gemindert, weil irrtümlich Mängel der Mietsache angenommen worden sind, kann dem Mieter fristlos gekündigt werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen,

BGH, Urteil vom 4.2.2004 - VIII ZR 171/03 -

Mieter sollten daher in Zweifelsfällen die Miete bis zu einer Klärung des mutmaßlichen Mangels unter Vorbehalt weiterzahlen,

vgl. hierzu BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11.

Der BGH hat insoweit entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

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Fristlose Kündigung wegen falsch eingeschätzter Mietminderung

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Erlittene Mietminderung des Vermieters berechtigt zum Schadensersatzanspruch gegen den Nachbarn bei Störung

Nach dem Urteil des AG Köln vom 04.04.2001 - 130 C 275/00 -, RdW 2002, 186 führt ein unzumutbares Hundegebell auf dem Nachbargrundstück zur Minderung der Wohnungsmiete. Mindert der Mieter daraufhin die Miete, so kann der Vermieter vom Störer auf dem Nachbargrundstück Schadenersatz in Höhe der erlittenen Mietminderung beanspruchen.

Nach dem Urteil des Amtsgericht Köln steht dem Vermieter gegen den Eigentümer der Nachbarwohnung ein Schadenersatzanspruch gemäß §§ 823 Abs. 2, 1004 Abs. 1 BGB zu. Insoweit haftet der Nachbar als Eigentümer des Nachbargrundstückes für von dort ausgehende Störungen des Eigentums des Vermieters, die von dessen Mietern ausgehen, wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störungen seiner Mieter zu unterbinden.

 

Schadensersatz gegen Nachbar aufgrund erlittener Mietminderung

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Mietmängel und Mietminderung von A - Z
 

Hinweis:

Entsteht im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel der Mietsache, so ist dieser unverzüglich gegenüber dem Vermieter anzuzeigen, da der Mieter anderenfalls sein Recht zur Mietminderung verliert und sich zudem schadensersatzpflichtig machen kann.

Insoweit ist § 536b BGB (§ 539 BGB a.F.) zu beachten. Dieser bestimmt:

"Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält."

Zwar gilt § 536b BGB unmittelbar nur bei Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss. Diese Vorschrift wird aber nach herrschender Meinung analog angewendet auf den Fall nachträglicher Kenntniserlangung vom Mangel

vgl. BGH NJW 1997, 2672 Schmitt-Futterer Mietrecht, 7. Aufl., § 539 Rz. 31, Lammel Wohnraummietrecht, § 539, Rz. 16, Wetekamp Kommentar zum BGB Mietrecht, § 537, Rz. 65.

Entsteht ein Mangel im Verlaufe des Mietverhältnisses und setzt der Mieter trotz Erkennens des Mangels den Mietgebrauch rügelos fort, zahlt insbesondere den Mietzins in voller Höhe weiter, so gibt er hierdurch zu erkennen, dass er aus dem Vorhandensein des Mangels Rechte nicht ableiten will, dass er also den vereinbarten Mietzins auch für die fehlerhafte Mietsache als angemessen ansieht (Wetekamp a.a.O.). Der Mieter verliert in diesen Fällen seine gesamten Gewährleistungsrechte für die Vergangenheit und die Zukunft (Schmitt-Futterer Blank a.a.O. m.w.N.). Ein Zeitraum von 6 Monaten reicht in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters auch für die Zukunft auszuschließen

siehe dazu auch OLG Frankfurt am Main, Az. 16 U 56/99, aus WM 2000, S. 116.

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6 - Monatsfrist

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Kein Anspruch des Mieters auf Außenbriefkasten

Nach einem Urteil des LG Frankfurt/Oder vom 28.05.2010, Az. 6a S 126/09, ist ein Vermieter nicht verpflichtet, einem Mieter einen Außenbriefkasten zu stellen, der für den Briefträger jederzeit auch vor dem Haus von außen zugänglich ist.

Das Gericht hat insoweit ausgeführt:

" Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zählt grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass die Mietsache so beschaffen ist, damit eine ordnungsgemäße Postzustellung möglich ist. Der Vermieter ist deshalb verpflichtet, und zwar auch ohne dass die Parteien hierzu eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag - sei es für den Gewerbe - oder Wohnungsmietraum - getroffen haben, die Mietsache so mit Einrichtungen zu versehen, dass den Mieter postalische Sendungen erreichen können AG Mainz NJWE-MietR 1997, 265; AG Osnabrück WuM 2002, 329; Schmidt - Futterer/Eisenschmid, Wohnraummiete, 9. Aufl. § 535 Rn. 274; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. § 536 Rn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. VI Rn. 159; Bausch NZM 2006, 917, 918. Jedenfalls bei der Vermietung von abgeschlossenen Wohn- oder Gewerbeeinheiten zählt das Vorhandensein eines Briefkastens oder eines Einwurfschlitzes in der Eingangstür (Bedenken hiergegen wegen der Vertraulichkeit der Briefzustellung Schmidt - Futterer/Eisenschmid § 535 Rn. 248; Blank/Börstinghaus § 536 Rn. 21; Bausch NZM 2006, 917, 919; aA wohl Sternel VI Rn. 159) zum üblichen Standard. Die Einrichtung muss so beschaffen sein, dass Sendungen jedenfalls im DIN A-4-Format aufgenommen werden können (LG Berlin MM 1990, 261; AG Berlin-Charlottenburg NZM 2002, 163; AG Osnabrück WuM 2000, 329)."

Allerdings gilt im Wohnraummietrecht generell, dass der Mieter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung von seinen Mieträumen und der ihm zur Mitbenutzung überlassenen Gemeinschaftsanlagen nur einen solchen Standard erwarten darf, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Mieträume entspricht. Hierbei wird generell auf den Ausstattungsstandard zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses

BGH NJW 2004, 3174; NZM 2005, 60; GE 2006, 967; NZM 206, 582

und hinsichtlich des Gebäudes auf die zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltenden Maßstäbe abgestellt

BGH NZM 2005, 60; NZM 2006, 582, 583; NJW 2009, 2441; LG Hamburg WuM 2010, 147.

Eine generelle Nachrüstungs- und Modernisierungspflicht des Vermieters wird bis auf eng begrenzte Ausnahmen zu Recht abgelehnt.

Der Vermieter ist nämlich insoweit im Rahmen der Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht nur verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zu erhalten, der dem Stand der Technik zur Zeit der Errichtung des Gebäudes oder evtl. seiner Sanierung entspricht

BGH NJW 2009, 2441; 2004, 3174; NZM 2006, 582, 583; 626; 2005, 60; OLG Düsseldorf NZM 2002, 737, rk durch BGH, Beschluss v 21.1.2004, XII ZR 164/02; LG Karlsruhe DWW 2005, 426.

Unter Beachtung dieser in Rechtsprechung und im Schrifttum herrschenden Meinung wird man angesichts der Existenz einer im Treppenhaus eines Wohnhauses vorhandenen Briefkastenanlage eine Pflicht des Vermieters zur Veränderung des bestehenden Zustandes nicht annehmen können.

Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass die technischen Vorschriften DIN B nur empfehlenden Charakter haben (BGH ZfIR 1998, 460). Sie haben keinen Rechtsnormcharakter (so schon BGH NJW 1987, 2222) und erzeugen somit keine gesetzliche (so schon BGH NJW 1968, 2238), sondern nur eine tatsächliche, jederzeit widerlegliche Vermutung, dass sie wegen ihres materiellen Inhalts allgemein anerkannte Regeln der Baukunst enthalten. Sie sind jedenfalls nicht geeignet, die von den Beklagten gewünschte Errichtung einer Außenbriefkastenalge dem Vermieter verbindlich vorzuschreiben (Bausch NZM 2006, 917, 918; a. A. allerdings ohne Begründung AG Berlin-Charlottenburg NZM 2002, 163).

Letztlich dürfte aber der Mietmangel auch daran scheitern, dass die eingeschränkte Erreichbarkeit von Postsendungen weder die Tauglichkeit der Mietsache zum Wohnen unmittelbar beeinträchtigt noch eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung hat. Hiervon wird die Eignung der Mietsache nur mittelbar betroffen

BGH ZMR 1993, 7: verzögerte Übergabe der Mietsache infolge Nachbarwiderspruchs gegen die Baugenehmigung; BGH NJW 2000, 1714: Lage des Mietobjekts und fehlende Akzeptanz durch Besucher; BGH NJW 2006, 899; Sternel a.a.O. VIII Rn. 9 mwN.

Außenbriefkasten

 

Bordellbetrieb in einem gewerblich genutzen Gebäude

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 122/11 -

festgestellt, dass ein Bordellbetrieb in einem gewerblich genutzen Gebäude nicht automatisch einen Mietmangel darstellt, der zur Mietminderung berechtigt. Der BGH hat dazu ausgeführt:

"Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (Senatsurteile vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07 - NJW 2009, 664 Rn. 34; vom 21. September 2006 - XII ZR 66/03 - NJW 2006, 899, 900 und vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1715).

Welche Soll-Beschaffenheit eine Mietsache aufzuweisen hat, bestimmt sich in erster Linie nach der Parteivereinbarung. Die Vertragsparteien bestimmen durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen (Senatsurteil vom 7. Juni 2006 XII ZR 34/04 NJW-RR 2006, 1157 Rn. 13).

Deshalb hat ein Mieter ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, einen bestimmten "Mietermix" oder ein bestimmtes "Milieuniveau" zu bewahren (vgl. Senatsurteil vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07 - NJW 2009, 664 Rn. 26 f.). Da den Vermieter von Gewerberäumen jedoch auch ohne besondere Vereinbarung die vertragliche Verpflichtung trifft, den Mieter vor Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu schützen (vgl. hierzu Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Mie-te 10. Aufl. § 535 BGB Rn. 11; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 535 Rn. 132), muss er bei der Vermietung von weiteren Räumlichkeiten in derselben Gewerbeeinheit dafür Sorge tragen, dass der Mieter durch die Geschäftstätigkeit der Mitmieter nicht mehr als nur unerheblich in der Nutzung der von ihm angemieteten Gewerberäume beeinträchtigt wird. Daraus folgt, dass ohne eine konkrete Vereinbarung über einen bestimmten "Mietermix", allein aus der Vermietung weiterer Räume in dem Mietobjekt an einen Gewerbebetrieb, von dem die abstrakte Gefahr ausgeht, dass andere Mieter im Gebrauch der Mietsache Beeinträchtigungen erfahren, nicht auf einem Mangel i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB geschlossen werden kann. Erst wenn bei einem Mieter eine konkrete und mehr als nur unerhebliche (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache eintritt, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Minderung der Miete führt."

 

Bordell

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Dach (Durchfeuchtungsschaden)

Eine 2% ige Mietminderung hat das

LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994 - 9 S 211/93 - = WuM 1994, 463

einem Mieter zugesprochen, weil es zu leichten Durchfeuchtungsschaden aufgrund einer Undichtigkeit des Daches gekommen ist.

 

Dach

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Drogenszene in der Wohngegend berechtigt nicht zur Mietminderung

Nach einem Urteil des

Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.11.1994 - 21 S 575/93 - = NJW-RR 1995, 330

berechtigt eine Drogenszene in der Wohngegend keine Mietminderung.

Aus den Gründen:

" Der Umstand allein, daß sich in das Umfeld des Mietobjekts die Drogenszene verlagert hat, begründet keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel. Weder der Umstand, daß eine 60 m entfernte Wiese von Fixern genutzt wird, noch der Umstand, daß auf einem nahegelegenen Spielplatz Rauschgift genommen wird und Fixer ihre Spritzen hinterlassen, beeinträchtigt die Tauglichkeit der an den Beklagten vermieteten Wohnung zu dem vertraglich vereinbarten Zweck. Gleiches gilt für den Umstand, daß - wie der Beklagte mit Schriftsatz vom 14. September 1994 näher vorgetragen hat, in der Straße, in der das Mietobjekt gelegen ist, sowie in deren näheren Umgebung mit Drogen gehandelt wird. Denn Sinn der nietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften ist es, dem Mieter eine Nutzung der Mietsache zu dem vertraglich vereinbarten Zweck zu gewährleisten. Der Beklagte: kann seine Wohnung, jedoch vollständig zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzen. Die Möglichkeit, seine Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen, hängt grundsätzlich nicht davon ab, welche Geschehnisse sich außerhalb eines Wohnhauses ereignet, solange nicht entsprechende Störungen in das Objekt selbst eindringen. Entsprechende Störungen hat der Beklagte allerdings wie bereits ausgeführt nicht hinreichend substantiiert dargetan. Sinn des Gewährleistungsrechts ist es allerdings nicht, den Mieter vor der Ausbreitung eines bestimmten Milieus zu schützen, der sich auf die Mietsache selbst nicht unmittelbar auswirkt, sondern das Ansehen der Wohngegend beeinflußt."

 

Drogenszene

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Hundelärm berechtigt zur Mietminderung

In seinem Urteil vom vom 20.06.2012 - VIII ZR 268/11 - hat der BGH entschieden, dass ein "Bellprotokoll" zur Darlegung eines Mietmangels nicht erforderlich ist.

Insoweit tritt die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes ein. Der Mieter genügt seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen

st. Rspr.; BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269 Rn. 17; BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist die Vorlage eines detaillierten "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen

BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, aaO.

 

Bellprotokoll

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Einbauküche (fehlt = 100% Mietminderung)

Wenn der Mieter eine Wohnung neu angemietet und der Vermieter vertraglich zugesichert hat, dass die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist und sich später herausstellt, dass diese fehlt, so berechtigt dies nach einem Urteil des LG Itzehoe zu einer Mietminderung von 100%.

Landgericht Itzehoe, Urteil vom 25.02.1997 - 1 S 397/96 -

Insoweit stellt das Fehlen einer vertraglich zugesicherten Einbauküche einen wesentlichen Mangel der Mietsache dar, der zu einer 100 %igen Mietminderung berechtigt.

Nach einem Urteil des LG Dresden soll eine Mietminderung von 20 % gerechtfertigt sein, wenn ein Vermieter entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag keine neue Küche einbauen lässt. Die Höhe des Minderungsbetrags richtet sich nach der herabgesetzten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Dabei kann der für die Kücheneinrichtung vorgesehene Mietzuschlag überschritten werden.

LG Dresden, Urteil vom 05.05.1998 - 15 S 603/97 -

 

Einbauküche

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Trübe Isolierglasfenster

Eine Mietminderung von 0,5% bzw. 1% hat das

Amtsgericht Miesbach, Urteil vom 30.10.1984 - 3 C 585/84 - = WuM 1985, 260

einem Mieter zugesprochen, weil die Mietwohnung mit trüben Isolierglasfenstern versehen war.

Feuchtigkeitsschäden an Isolierglasfenstern

Entstehen durch eintretende Feuchtigkeit Schäden an isolierverglasten Doppelfenstern, so berechtigt dies zur Mietminderung.

AG Köln – 152 C 1013/78 in WM 1981, 283; Landgericht Darmstadt, Urteil vom 04.04.1984 - 7 S 397/83 - = WuM 1985, 22.

 

Fenster

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Fernsehempfang

Schlechter Fernsehempfang stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt

Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 08.12.1987 - 12 C 354/87 - = Grundeigentum 1988, 361

 

Fernseher

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Baulärm

Nach einem Urteil des AG Frankfurt am Main berechtigt Baulärm in der Nachbarschaft zu einer Mietminderung von 10%.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 02.11.2011 - 33 C 2424/11 - = NZM 2012, 307.

a.A. jedoch bei großen Bauprojekten

AG Frankfurt am Main, 23.09.2004 - 33 C 1747/04-26 = AG Frankfurt NZM 2005, 217.

Lärm im Mehrfamilienhaus

Allgemeines

Als Grundregel gilt zunächst, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie etwa einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen und noch nicht als Sachmangel gemäß § 536 BGB anzusehen sind

BGH, Urteil vom 29. 2. 2012 - VIII ZR 155/11, Rdn. 12.

Erst wenn es sich bei dem Lärm um wiederkehrende Beeinträchtigungen von einer gewissen Dauer handelt, kann von einem Mietmangel gesprochen werden, wenn dieser nicht wegen Sozialadäquanz hinzunehmen ist.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist die Vorlage eines "Protokolls" zwar nicht erforderlich,

vgl. hierzu BGH , Urteil vom 20.06.2012 - VIII ZR 268/11 -

es sollte zu Beweiszwecken jedoch trotzdem erstellt werden. Im Lärm-Protokoll ist eine Beschreibung aufzunehmen, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Es sollte dabei darauf geachtet werden, ob die Zimmerlautstärke eingehalten worden ist. Dabei bedeutet Zimmerlautstärke jedoch nicht, dass keinerlei Geräusche mehr nach draußen dringen dürfen. Was unter Zimmerlautstärke zu verstehen ist, hat das LG Hamburg bereits 1995 versucht zu definieren:

"Zimmerlautstärke heißt, dass die Vernehmbarkeit der Musik auf den Raum beschränkt ist, in welchem sie wiedergegeben wird. Deutlich in der Nachbarwohnung vernehmbare Musikwiedergabe ist keine Zimmerlautstärke. Allerdings meint der Begriff Zimmerlautstärke auch nicht, dass keinerlei Geräusche mehr zum Nachbarn dringen. Zimmerlautstärke ist also auch dann noch gegeben, wenn der Nachbar nur normale Wohngeräusche vernehmen kann. Es ist jeweils auf den "vernünftigen" Nachbarn abzustellen, Landgericht Hamburg, Beschluss vom 12.07.1995 - 317 T 48/95 - = WuM 1996, 159"

Lärmbelästigung durch Nachbarn

Laute Musik oder Musizieren

Wird der Mieter durch das laute Musik hören im Haus erheblich gestört, kann die Miete um 50% gekürzt werden

Urteil AG Braunschweig, Az. 113 C 168/89, aus WM 1990, S. 147.

Sofern der Nachbar jedoch lediglich außerhalb der Ruhezeiten musiziert und dabei nicht über die Zimmerlautstärke hinausgeht, so ist dies nicht als Lärmbelästigung oder Ruhestörung aufzufassen. Eine Mietminderung ist daher nicht zulässig

Urteil OLG München, aus WM 1992, S. 238.

Lärmbelästigung in der Nacht

Lärmt der Nachbar ständig in der Nacht (22 Uhr bis 6 Uhr), ist eine Mietminderung von 20% angemessen, wenn er den Mangel vorher angezeigt und den Vermieter aufgefordert hat, diesen zu beheben

vgl. dazu AG Kerpen, Az. 3 C 181/83, aus WM 1987, S. 272; AG Lünen, Az. 14 C 182/86, aus WM 1988, S. 348; AG Braunschweig, Az. 113 C 168/89, aus WM 1990, S. 147.

Belästigung durch Schritte

Wird ein Mieter in einer Altbauwohnung durch Trittschall gestört, soll dies eine Mietminderung von 5% rechtfertigen,

LG Hannover, Az. 9 S 211/93, WM 1994, S. 463.

Anders jedoch, wenn Geräusche aufgrund normaler Wohnnutzung durch Herumlaufen mit Straßenschuhen in der Wohnung eines darüber wohnenden Mieters auftritt. Dies soll keine Mietkürzung rechtfertigen, da dem Mieter kein Anspruch aus § 862 BGB zusteht. Der Mieter hat diese störenden Geräusche eines im gleichen Hause wohnenden anderen Mieters vielmehr zu dulden. § 906 BGB analog.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.1997, Az. 9 U 218/96.

Belästigung durch Zuschlagen von Türen

Sofern im Haus die Wohnungstür gelegentlich lautstark zugeschlagen wird, ist dies von allen Mietern zu akzeptieren, da der Mieter eines Mehrfamilienhauses Beeinträchtigungen hinnehmen muss, die durch die vertragsgemäße Nutzung anderer Mieter entstehen. Eine Mietminderung ist unzulässig

LG Berlin, Urteil vom 18.06.1999, Az. 64 S 63/99, aus ZMR 2000, S. 532.

Lärm im Treppenhaus

Akzeptiert ein Mieter die Lärmbelästigung im Treppenhaus wegen schlechter Trittschallisolierung sechs Monate lang, ist er anschließend nicht mehr berechtigt, die Miete zu mindern, denn dieser wäre analog § 536b BGB (§ 539 BGB a.F.) ausgeschlossen

OLG Frankfurt am Main, Az. 16 U 56/99, aus WM 2000, S. 116.

Akzeptier

Lärm

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Übliche Neubaufeuchtigkeit (0% Mietminderung)

Die übliche Neubaufeuchtigkeit an sich stellt keinen Mangel der Mietsache dar, da sie üblicherweise immer auftritt. Der Mieter muss der Neubaufeuchtigkeit durch Lüften begegnen und die Möbel von den Wänden abrücken,

siehe dazu LG Hannover, Urteil vom 21.05.1974 - 9 S 66/74, WM 1985, S. 259; LG Köln, Urteil vom 09.01.1964 - 1 S 243/63, DWW 1964, S. 94; AG Langen, Urteil vom 09.06.1982 - 3 C 293/81, WM 1982, S. 226.

Es können jedoch die Heizkosten aufgrund von Neubaufeuchtigkeit gekürzt werden

LG Köln, Beschluss vom 12.04.1984 - 208 C 604/83, WM 1985, S. 371; LG Lübeck, Urteil vom 15.03.1983 - 14a S 289/82, WM 1983, S. 239; LG Mannheim, Urteil vom 18.11.1976 - 4 S 49/76, WM 1977, S. 138.

a.A.: AG Langen, Az. 3 C 293/81, aus WM 1982, S. 226 (Kein Recht zur Mietminderung bei erhöhten Heizkosten, die durch die typische Feuchte im Neubau verursacht werden)

Vermehrter Schimmelbefall bei Erstbezug (75%)

Kommt es in einer Neubauwohnung jedoch bei einem Erstbezug zu einem vermehrten Schimmelbefall in allen Räumen, der das Anstellen von Schränken an die Wände verhindert, soll eine 75% ige Mietminderung gerechtfertigt sein,

LG Köln, Urteil vom 15. 11.2000, Az: 9 S 25/00 = WuM 2001, 604, 605.

Insoweit gehört es auch nicht zu den Pflichten des Mieters durch übermäßiges Lüften und kostenaufwändiges Heizen eine feuchte Wohnung zum Austrocknen zu bringen

AG Bad Schwartau, Urteil vom 03.11.1987, WM 1988, S. 55.

Sofern die Neubauwohnung unbewohnbar ist, muss der Mieter auch keine Miete bezahlen

AG Köln, Urteil vom 25.05.1976 - 54 C 596/74 = ZMR 1979, 11; ZMR 1980, S. 87.

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Neubaufeuchtigkeit

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Taubendreck (5% bis 35%)

Tauben verursachen durch ihren Kot bspw. unwiederbringliche Schäden und Zerstörungen an Baudenkmälern. Zudem kann eine Taubenplage bzw. der Taubenkot (auch Milben und Federn) zu einer Verbreitung von Krankheitserregern führen.

Die Rechtsprechung für taubengeplagte Mieter fällt sehr unterschiedlich aus. Je nach Ausmaß der Beeinträchtigung lässt sich eine Mietminderung zwischen 5 und 35 Prozent durchsetzen:

Das AG München hat einem Mieter eine fünfprozentige Kürzung zugesprochen, weil die Loggia mit Taubendreck verschmutzt war,

Amtsgericht München, AZ: 412 C 32850/08.

10% Kürzung wurden Mieter zugebilligt, die beim Weg ins Haus ständig in die Exkremente von Tauben traten, und vor deren Wohn- und Schlafzimmerfenster haufenweise Taubenkot lag. Zudem war der Vermieter verpflichtet, geeignete technische Vorrichtungen am Haus anzubringen, so dass Verunreinigungen und Verschmutzungen durch Vogelkot und Vogeldreck verhindert werden.

Amtgericht München, AZ: 5 C 857/04

10% wurdem einen Mieter auch zugesprochen, weil ständig 2-4 Tauben auf dem Fensterbrett gesessen haben und der Vermieter nichts dagegen getan hat

AG Tempelhof-Kreuzberg Az. 9C 631/98 vom 29.04.1999; Amtsgericht Altenburg, Urteil vom 28.01.2005 - 5 C 857/04 -.

30% durften Mieter ihre monatlichen Mietzahlungen mindern, weil vor deren Räumen eine Taubenbrut großgezogen wurde und die Vögel auf den Fenstersimsen von Wohn- und Schlafzimmer nisteten. Insoweit sei der Gebrauchswert der Wohnung wegen Verschmutzung, Geruchsbelästigung, Lärm und Gesundheitsgefährdung erheblich eingeschränkt,

Amtsgericht Pforzheim, AZ: 2 C 160/98

35%ige Mietminderung und 3.000 Mark Schmerzengeld wurden Mietern zugesprochen, die in ihrer Wohnung einer wahren Taubenplage ausgesetzt waren, und deren Vermieter nichts zur Verhinderung bzw. Abwehr der Tauben unternahm, obwohl er von der Taubenallergie der Mieter wusste.

Amtsgericht Freiburg, Urteil vom 04.10.1996 - 4 C 2113/96 -; bestätigt durch das Landgericht Freiburg, Urteil vom 19.06.1997 - 3 S 386/96 = WuM 1998, 212.

Jagd auf Stadt-Tauben

Das Abschießen von Stadt-Tauben zur Verringerung der Plage ist verboten. Auf Bitten der Stadt Y hatte ein Jäger in der Vergangenheit Tauben in der Innenstadt geschossen, um die Population der Tiere zu reduzieren. Dieses Treiben untersagte die Kammer des VG Düsseldorf mit der Begründung, dass der Jäger die Erforderlichkeit des Abschusses nicht glaubhaft gemacht habe. Nur langfristig Maßnahmen versprächen Aussicht auf Erfolg,

VG Düsseldorf · Urteil vom 11. Januar 2005 · Az. 18 K 5694/04.

Taubenabwehrnetz kein Mietmangel

Eine Eigentümerin hatte in Höhe des Dachs ein schwarzes Netz zur Taubenabwehr über den kompletten Hof gespannt und so auch die offene, unbebaute Hofrückseite taubendicht verschlossen. Ein Mieter im fünften Stock des Hauses wollte allerdings nicht mit dem Gefühl leben, in einem Fußballtor zu sitzen. Die Richter wiesen die Klage ab. Die Montage eines Netzes zur Taubenabwehr stelle keinen Mangel einer Mietwohnung dar,

Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 03.09.2007 - 16b C 180/07.

Aus den Gründen:

"Das Anbringen eines Taubenabwehrnetzes stellt keine Veränderung der Mietsache und auch keinen Mangel dar, den die Beklagte als Vermieter zu beseitigen hätte. Ein Anspruch auf Beseitigung des von der Beklagten montierten Taubenabwehrnetzes aus § 535 BGB ist damit nicht gegeben. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wird durch die Montage eines Taubenabwehrnetzes nicht beeinträchtigt.

Zunächst stellt die Montage eines Taubennetzes auf Dachhöhe und an der Hinterfront des Gebäudes keine Veränderung der Mietsache und damit keine Veränderung des Vertragsgegenstandes dar. Denn das Netz bzw. dessen Montage greift weder in die Substanz der Mietwohnung ein noch gehen von ihm objektive Nutz- und Gebrauchsbeeinträchtigungen aus. Vielmehr wurde das Netz in einem Bereich (Dachaußenwand und Außenfassade) montiert, der anders als bei Treppenhäusern, Fahrstühlen, Wasch- und Trockenräumen sowie sonstigen Gemeinschaftseinrichtungen, nicht vom mietvertraglichen Gebrauch erfasst wird.

Indes stellt die Montage des Netzes auch keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB dar. Ein solcher würde nur dann vorliegen, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch durch Umstände und Einflüsse, die auch im Wohnumfeld bzw. außerhalb der Mietsache liegen können, beeinträchtigt ist (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 536 Rn. 16, 35). Ein Mangel der Mietsache ist danach anzunehmen, wenn die "Istbeschaffenheit" des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, von der "Sollbeschaffenheit" der Mietsache, abweicht. Insoweit bleibt festzustellen, dass bei Mietvertragsbeginn kein Taubennetz gespannt war, dieses vielmehr nachträglich montiert wurde. Indes gehen von diesem Netz keine objektiven Beeinträchtigungen aus. Denn durch das Netz werden weder die Licht- noch die Sicht- noch die Luftverhältnisse in negativer Weise beeinflusst. Auch die Nutzbarkeit der Wohnräume des Klägers wird durch die Montage des Netzes nicht beeinflußt. Im Gegensatz zu den von dem Kläger vorgeschlagenen Spikes bietet die Montage eines Taubenabwehrnetzes die Möglichkeit die Fenster- bzw. Fenstersimse wieder zu nutzen (Lüften von Kleidung, Bettwäsche, ohne die Gefahr der Beschädigung) und bietet darüber hinaus den Vorteil, dass einem Taubenproblem großflächig und zuverlässig entgegen getreten werden kann. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte als Vermieter auch gegenüber anderen Mietern verpflichtet ist, Maßnahmen zur Taubenabwehr zu ergreifen, da ein übermäßiger Taubenanflug – der offensichtlich unstreitig vorliegt – einen Mangel im Sinne des § 536 BGB darstellt. Bei der Wahl der Taubenvergrämungsmaßnahmen ist dem Vermieter dabei ein breiter Ermessenspielraum einzuräumen, der letztlich davon geprägt sein muß, dass der Vermieter zuverlässige und den Mangel endgültig beseitigende Maßnahmen ergreift. Dabei können und dürfen auch finanzielle Erwägungen eine Rolle spielen. Hinsichtlich der Farbe des Taubenabwehrnetzes (schwarz, grün, weiß, transparent) steht dem Vermieter dabei gleichfalls ein Ermessenspielraum zu. Entscheidend ist, dass der Vermieter nicht zuletzt aus Tierschutzgründen darauf achtet, ein Netz mit einer bestimmten Maschenbreite und -Stärke fachmännisch montieren zu lassen. Dass dies nicht geschehen sein sollte ergibt sich nicht. Diesbezüglich hat die Beklagte die Rechnung der Fa. B.B. eG eingereicht und damit dokumentiert, dass es sich bei dem montierten Netz um ein spezielles Taubenabwehrnetz handelt. Soweit der Kläger den Vortrag aufrecht erhält, bei dem Netz handele es sich um ein Netz, welches in jedem Baumarkt gekauft werden könne, handelt es sich um einen Vortrag ins Blaue hinein, der durch nichts getragen und belegt wird. Es ist gerichtsbekannt, dass Taubenabwehrnetze verschiedene Farben aufweisen können. Allein die Farbe lässt damit keine Rückschlüsse darauf zu, ob es sich um ein spezielles Taubenabwehrnetz handelt. Im Übrigen erscheint es zweifelhaft, ob der Kläger als Mieter Ansprüche daraus herleiten könnte, wenn es sich tatsächlich nicht um ein spezielles Taubenabwehrnetz handeln würde.

Soweit der Kläger versucht, Parallelen mit der Anbringung eines (Bau-)Gerüstes und einer Bauplane zu ziehen, kann ihm hierin nicht gefolgt werden. Die Sach- und Rechtslage ist bereits insoweit nicht vergleichbar, als durch das Anbringen eines Baugerüstes oder einer Plane erhebliche Sicht- und Lichtbeeinträchtigungen gegeben sind. Darüber hinaus wird durch die Montage einer Bauplane die Möglichkeit der Frischluftzufuhr deutlich beeinträchtigt und durch das Stellen eines Baugerüstes das Einbruchsrisiko erhöht und die Privatsphäre beeinträchtigt. Alle diese genannten Umstände sind bei der Anbringung eines Taubenabwehrnetzes gerade nicht gegeben.

Es verbleibt das subjektive Empfinden des Klägers, der das Gefühl hat, sich in einem Fußballtor bzw. einem Gefängnis zu befinden. Dieses rein subjektive Empfinden kann indes keinen Mangel begründen, da es auf die objektive Beschaffenheit und der Allgemeinwirkung ankommt. Ferner wird die Enge und das Empfinden einer räumlichen Eingegrenztheit durch das Taubennetz nur bedingt gefördert, da – wie auf den Fotos ersichtlich – die Sicht des Klägers als Mieter ohnehin durch eine Außenmauer und die montierten Spikes begrenzt bzw. eingeschränkt wird."

Duldung von Tauben des Grundstücksnachbars in Wohngebieten

Nach dem Urteil des OLG Oldenburg muss ein Grundstücksnachbar in Wohngebieten die Haltung und den Flug von 35 Tauben dulden. Weitere 60 Tiere dürfen zu Zuchtzwecken, allerdings ohne Flugerlaubnis, in einem Taubenschlag gehalten werden. Nach Überzeugung der Richter führt die Zahl von 35 Flugtauben noch nicht zu wesentlichen Beeinträchtigungen eines Nachbarn. Der Nachbar muss es vielmehr hinnehmen, dass diese Vögel hin und wieder sein Grundstück beim Freiflug streifen oder überfliegen. Weder geht dabei eine unzumutbare Lärmbelästigung von den Tauben aus, noch konnte festgestellt werden, dass die Tauben das Grundstück beschmutzen.

OLG Oldenburg, Urteil vom 10.06.1999 - 8 U 127/98.

Insoweit habe nach der ständigen Rechtsprechung der Nachbar nämlich auch in einem Wohngebiet eine Hobbytierhaltung hinzunehmen. Die Taubenhaltung dürfe lediglich die Belange des Grundstücksnachbarn nicht wesentlich beeinträchtigen. Maßgeblich dafür seien die Bebauungsdichte des Wohngebiets, dessen Struktur, die Taubenzahl und die Flugzeiten. 35 Tauben seien insoweit in Ordnung. 160 Tauben müsse ein Nachbar allerdings nicht mehr dulden.

Das Oberlandesgericht Celle in NJW-RR 92, 462) sieht die zulässige Höchstzahl freifliegender Tauben mit nur 20 Tieren und die Zahl von flugfähige Tauben auf 105 an, wohingegen das Landgericht Paderborn in seiner nichtveröffentlichen Entscheidung vom 14. Februar 1995 (2 0 257/94) den Umfang eines Gesamtbestandes von 160 Tauben nicht beanstandet hat.

Das LG Itzehoe hat mit Urteil vom 27.04.1995 - 4 S 176/94 weiter dazu ausgeführt:

"Die mit der Taubenhaltung einhergehenden Imissionen begründen keinen Unterlassungsanspruch, da die Kläger gemäß §§ 1004 Abs. 2, 906 BGB zur Duldung verpflichtet sind.

Nach §§ 906 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstückes die von einem anderen Grundstück ausgehenden Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als diese die Benutzung seines Grundstückes nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Dies betrifft vorliegend nicht nur die vom Grundstück des Beklagten ausgehenden Geräusche, sondern überdies auch diejenigen Einwirkungen, die entstehen, wenn die Tauben das Grundstück der Kläger überfliegen (vgl. OLG Gelle ZMR 89, S. 150).

Für die Beurteilung der Frage, ob das Grundstück durch die Einwirkungen nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt wird, ist nicht auf das subjektive Empfinden der Betroffenen abzustellen, sondern auf das Empfinden eines "normalen Durchschnittsmenschen", wobei Art- und Zweckbestimmung, insbesondere aber auch die planungsrechtliche Bewertung des betreffenden Grundstücks von Bedeutung sind (vgl. OLG Gelle, a.a.O.).

Hinsichtlich der mit der Taubenzucht einhergehenden Behauptung der Verkotung des Nachbargrundstückes liegt eine wesentliche Beeinträchtigung nicht vor. Ebenso wie das Amtsgericht hat die Kammer im Rahmen der Inaugenscheinnahme der Grundstücke auf dem Grundstück des Beklagten keinerlei Verkotungen feststellen können. Da kurz vor dem Ortstermin Schnee gefallen war, ist auch ausgeschlossen, daß der Beklagte eigens aus Anlaß des Ortstermins umfängliche Reinigungen vorgenommen hat. Auch auf den Dächern der Häuser der Beteiligten sind keinerlei Kotspuren feststellbar gewesen. Auf dem Grundstück der Kläger wurden zwar drei Kotflecken festgestellt; angesichts der sonst nicht ersichtlichen Kotflecken und des Umstandes der brütenden Wildtauben konnte die Kammer aber insoweit nicht zur Überzeugung gelangen, daß diese Flecken von den Zuchttauben des Beklagten herrühren.

Hinsichtlich der mit der Taubenzucht einhergehenden Geräuschbelästigung mag dahinstehen, ob diese Belästigung eine nur unwesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks ist. Auch wenn bei der einmaligen Flugvorführung im Rahmen des Ortstermins nur eine geringe Geräuschentwicklung feststellbar war, verkennt die Kammer nicht, daß bei fortdauernder Wiederholung dieses Flugvorganges - zumal bei Sonnenschein - ungeachtet der zeitlich begrenzten Flugdauer auch für das Empfinden eines "normalen Durchschnittsmenschen" eine Störung begründet werden kann, die die Wesentlichkeitsgrenze des § 906 Abs. l BGB übersteigt. Dies kann im Ergebnis aber dahinstehen, da die Kläger dann die Art der Nutzung des Nachbargrundstückes gemäß § 906 Abs. 2 BGB dulden müßten. Hiernach hat ein Eigentümer auch wesentliche Beeinträchtigungen zu dulden, wenn sie durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt werden und nicht durch Maßnahmen verhindert werden können, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind.

Ortsüblich ist die Benutzung dann, wenn im gesamten Gemeindegebiet als Vergleichsbezirk eine Vielzahl von Grundstücken mit einer nach Art und Umfang annähernd gleich beeinträchtigender Wirkung auf andere Grundstücke benutzt werden; die Einwirkungen müssen gleichartig sein, können aber unterschiedlich erzeugt sein (vgl. Palandt-Bassenge, § 906 Anm. 25). Die Kammer hat ebenso wie das Amtsgericht im Rahmen des Ortstermins festgestellt, daß sich das Grundstück des Beklagten an der nördlichen Grenze eines reinen Wohngebietes befindet und unmittelbar an eine landwirtschaftliche Fläche angrenzt. Die Taubenschläge selbst wurden so errichtet, daß sie jenseits der Grenze zu dem klägerischen Grundstück in Richtung landwirtschaftliche Flächen hin ausgerichtet sind, unmittelbar benachbart zum Grundstück der Parteien ist die äußert geräuschintensive Fernbahnlinie.

Die landwirtschaftlichen Flächen werden als Weidefläche für Kühe und Pferde genutzt. In unmittelbarer Nähe innerhalb des Wohngebietes wird zwar keine Taubenzucht betrieben, wohl aber werden diverse Kleintiere gehalten. Im Gemeindebereich selbst gibt es etwa 15 Züchter, wovon 7 aktiv im Verein organisiert sind; hiervon geht die Kammer aus, nachdem die Kläger den diesbezüglichen unter Namensnennung vorgenommenen Vortrag des Beklagten nicht hinreichend substantiiert bestritten haben.

Nach alledem entspricht die Taubenhaltung des Beklagten den örtlichen Verhältnissen. Es sind auch keine wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen ersichtlich, die erreichen könnten, daß die Geräuschbeeinträchtigung für die Kläger noch weiter gemindert werden, so daß die Kläger gemäß §§ 906 Abs. 2 BGB zur Duldung der Taubenhaltung verpflichtet sind.

Hinsichtlich des Ausmaßes der Taubenzucht des Beklagten hat dieser aber auch die Grenzen zu achten, die sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ergeben. Der gerechte Ausgleich widersteitender Interessen von Nachbarn führt dazu, daß hinsichtlich der Zahl der von einem Züchter gehaltenen Brieftauben Grenzen bestehen (vgl. OLG Celle, a.a.O., Palandt-Bassenge, § 903 Rdn. 13). Die Rechtsprechung ist zu dieser Frage uneinheitlich: Während das Oberlandesgericht Celle in der vorzitierten Entscheidung die zulässige Höchstzahl freifliegender Tauben mit nur 20 Tieren beziffert, begrenzt das Landgericht München (NJW RR 92, S. 462) die Zahl auf 105 flugfähige Tauben; das Landgericht Paderborn beanstandete in seiner nichtveröffentlichen Entscheidung vom 14. Februar 1995 (2 0 257/94) nicht den umfang eines Gesamtbestandes von 160 Tauben. Der Beklagte hat ausweislich der Feststellungen aus dem Ortstermin neben 33 nicht am Flugbetrieb teilnehmenden Zuchttauben 82 flugfähige Tauben. Angesichts des Umstandes, daß Jungtiere noch hinzukommen werden, hat die Größe der Zucht des Beklagten einen Umfang, der an der Obergrenze dessen liegt, was das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis noch zuläßt."

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Taubendreck

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Entzug von Gemeinschaftswaschmaschinen (10%)

Eine 10%ige Mietminderung hat das AG Osnabrück mit Urteil vom 06.05.1988 - 44 C 57/88 (WuM 1990, 147) einem Mieter zugesprochen, weil der Vermieter dem Mieter die Nutzung einer im Keller befindlichen Waschmaschine und eines Wäschetrockners entzogen hat.

Bei der Höhe der Mietminderung sei der Zeitaufwand, die der Mieter aufwenden müsse, um seine Wäsche außerhalb des Gebäudes zu waschen ausschlaggebend.

Eine Mietminderngsquote von 10% haben auch nachfolgende Gerichte zugesprochen:

AG Brühl, Urteil vom 25.07.1974 - 2 C 38/73, WM 1975, S. 145; AG Osnabrück, Urteil vom 06.05.1988 - 44 C 57/88, WM 1990, S. 147; AG Köln, Urteil vom 23.09.1982 - 210 C 25/82, WM 1983, S. 122; AG Koblenz, Urteil vom 17.10.1978 - 13 C 198/78, WM 1980, S. 112.

Wird dem Mieter die vertraglich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit von Wasch- und Trockenraum sowie die Gartennutzung entzogen, rechtfertigt dies eine Mietminderung von 20%. Dabei sei es auch unerheblich, wenn der Mieter die Nutzung nicht wahrgenommen hatte

LG Köln, Urteil vom 29.06.1993 - 12 S 426/92, WM 1993, S. 670.

7% bis 20% Mietminderung wurden dem Mieter zugesprochen, wenn dieser durch Lärm aus einem Waschsalon im Haus belästigt wird

AG Hamburg, Urteil vom 24.01.1975 - 43 C 268/74, WM 1976, S. 151 (7%); AG Köln, WM 1983, S. 126 (20%).

 

Waschküchenbenutzung

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Verfahrensrechtliches
 

Kommt demnächst....

Tipp

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